第523章偷鸡不成蚀把米
第523章偷鸡不成蚀把米 (第1/2页)二楼将近200平米的面积，原本的客厅和房间都被改造后打通，显得极为宽敞。
南面临湖，半圆形阳台和客厅相连，装修出了一个小舞台，北面安置了一张可以坐下12人位置的餐桌，正对阳台位置，方便来会所吃饭的客人勾栏听曲。
上楼后，女管家带着四人穿过一道圆拱门，来到隔壁茶室里。
穿着一身轻透薄纱的茶博士已经在展示茶艺，罗阳和刘海山、何茂松第一次来，不知道什么规矩，只能客随主便的先坐下来喝茶再说。
蔡富军熟门熟路，看来不是第一次来这里。
他直接和这栋别墅的管家咬耳朵沟通着，差不多五六分钟才结束。
“老蔡，从店里开始就神神秘秘的，现在都已经来了，可以介绍一下了吧？”
刘海山摆出大大咧咧的性子：“离开魔都这样的不夜城，跑到昆山边上的犄角旮旯里来，难道是大鱼大肉惯了，突然想吃点粗糠腌菜了？”
“啧，瞧这话说的。”
蔡富军带着笑意坐到茶桌前：“老刘你可是刚从澳门回来没多久，才经历万国博览会，那才叫大鱼大肉，海鲜管够。”
“哈哈哈”
难得大笑的何茂松也放开情绪笑了起来。
“切！”
估计刘海山在澳门真去万国博览会了，被蔡富军说中之后，没有反驳。
“罗老弟，你不好奇吗？”
老刘自己被堵嘴之后转向罗阳，希望他来问蔡富军。
“蔡哥刚才不是已经在安排了吗，待会儿就能见分晓了，急什么？”
罗阳端起茶杯喝了一口之后笑着道：“实际上我现在对这家会所更好奇，难道你们不想知道吗？”
“也是，刚才在门口吊胃口，我也好奇极了。”
何茂松看着蔡富军道：“趁着酒席还没开始，先给我们说说呗.那个违规建筑是怎么回事？”
“这件事我也是听一个朋友说的，算是转述。”
蔡富军见何茂松与罗阳都感兴趣，于是继续之前在楼下的话题：“这边起初是一家预制板厂，大概是八十年代期间建起来的，预制板嘛，大家都知道，特定时代的建材产物，过了那个时期就没落淘汰了。”
八九十年代，南方农村自建小楼房如春笋一般冒起。
那时候可不像现在这样流行现浇混凝土，楼板用的全是预制板，所以在一段时间里，乡镇的预制水泥板供不应求。
“这家厂子没落以后，就一直荒废在这里，直到五年前，当地有个老板看上了。”
蔡富军散了一圈烟，点上之后才不徐不疾的继续说道：“说起来这个老板和这家厂子也有渊源，最早的时候，就在这里上过班，后来厂子破败后出来单干，搞起了建筑队伍，十几年时间里发家成一个不小的老板”
换做工作期间，前面一番话里80%都是废话，但在这里，毕竟大家今晚就是来聚餐的，酒桌讲故事，大家都知道，前因后果，婉转曲折，都得说个清清楚楚，明明白白。
前奏说完，接下来就是上干货了。
“这家预制板厂，原来是乡镇集体企业，土地属于工业性质，但是那个时代的人都知道，集体企业有宿舍楼，相当于住宅性质，两样混在一起的时候，其实最好还是用来建厂.”
蔡富军笑着道：“别看这个老板是干建筑的，但是没什么文化，大概是以为建房子就是搞房地产开发，不清楚里面涉及的弯弯绕绕有多复杂”
“厂里的宿舍早期属于小产权房吧？”
罗阳插了一句道：“好像05年左右那段时间里清了一批，原先没有产权的，给补了产权，但是之后再有就不批了。”
“这个我倒是不清楚。”
蔡富军回应了罗阳一句。
“难道那个老板很蠢？”
罗阳好奇道：“看中了这块地，和市国土沟通一下，收回去，改变一下用地性质，从工业变为住宅，重新设定相关指标后挂出来就可以了，怎么会出现.”
“这就要说到那位老板身边的狗头军师了。”
蔡富军继续他的故事：“当时这个军师给老板出了个主意，让这位老板以投资旅游度假区的名义来拿地，从这个角度切入，能给当地带来一定的经济效益和就业.”
“我靠.这军师够鸡贼啊？”
罗阳对这方面可是专业的，一点就通，蔡富军说到这里的时候，他大概就明白这里面的操作逻辑了。
“我就知道瞒不过罗老弟，说到一半的时候，他肯定能猜到结果。”
蔡富军也不意外，当初罗阳在金城地产的名声，他也是有所耳闻的，不止一家地产老板对罗阳刮目相看，甚至愿意在他兼职的时候就出到百万年薪。
要知道那可是09年时候的100万年薪！
“我知道的是操作底层逻辑，干巴巴的没几句话。”
罗阳笑着摆了摆手道：“还是蔡老哥你说吧，大家听故事比较得劲！”
听了这话，大家都笑了起来。
“那我就继续啦。”
蔡富军也不客气，继续道：“要说这个老板在当地能量也不小，一通操作下来，土地款居然运作出了返款的条件，等于是一分钱不花，就把这块地拿下来了”
“土地一分钱不花，那这个老板不要赚死。”
刘海山听到这里也忍不住插了一句话：“怎么会落到现在这个地步？”
“关键不是土地不要钱，其实这个军师最早的打算是在后续变更上花钱的。”
蔡富军解释这些的时候，看了罗阳一眼，见他没兴趣搭话，这才解释道：“先以别的名义拿下这块地，后续建设期间去做工作，补上一笔钱，变更用地性质，从商住性质变成住宅性质”
“还能这么操作？”
刘海山听楞了，看向罗阳问道：“老弟，这还行得通？”
“早些年的时候还真可以这么操作。”
罗阳咂嘴道：“小产权变更、商住变更、住宅用地指标变更.那时候管理还没现在这么严格，尤其是操作上，连电脑操作都算不上，都是纸质文件，相关规章制度就更不要说了，国内本身就没有完善的房地产业规范，都是边干边学的.”
别说早几年的时候了，就是再晚五六年，照样有人能操作。
罗阳记得地产界孙大佬就有过骚操作，首都某块住宅用地的指标就硬是在他的操作下作了变更。
“看来那位老板劈叉了。”
故事说到这里，哪怕不是地产专业的都能听懂了。
于是何茂松这时候也参与进来讨论：“后来那块地的性质就没能变更过来，这里别墅即便建起来，也不能分割卖掉！”
作为一个整体性商住旅游项目，一个大产权，是可以整体转让的。
但是住宅的小产权是可以分割的，在房产开发商原有大产权证的基础上，进行小产权分割，使得每一个购房户都拥有自己的产证。
现在那个老板的问题就在于土地性质变更不过来，大产证就不能分割，购房用户就拿不到属于自己的房产证！
没有哪个傻子愿意花大几百万去买一套没有产证的别墅吧？
典型的偷鸡不成蚀把米。
“这边直到房子封顶了，军师的计划都没能操作成功，加上遇到08年次贷危机蔓延过来的危机，这个老板资金链遇到了问题，项目整体就烂尾了。”
蔡富军伸手划拉了一大圈：“原本按照项目规划，沿着定山湖这一角小半圈，要做出沿湖驳岸和景观带，还要搞水上乐园什么的，其实只是噱头，项目性质变更不了，那位老板即便有钱也不可能投进去搞的。”
“项目烂尾，烂的不是一个住宅小区，烂的是一个文旅项目。”
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